Zwischen Weihnachtszauber und Leerstand: Wie sich die Nürnberger Altstadt transformiert

Die Altstadt Nürnbergs – geprägt vom historischen Hauptmarkt mit dem alljährlichen Christkindlesmarkt – ist seit Jahrhunderten ein kultureller und wirtschaftlicher Dreh- und Angelpunkt. Doch heute steht sie zugleich exemplarisch für urbane Herausforderungen: Ladenlokale stehen leer, Handelsketten ziehen sich zurück, und die Städtebau-Logik des 20. Jahrhunderts verliert an Wirksamkeit. Gleichzeitig zeigen erste Befunde: Eine strukturelle Krise des Zentrums liegt nicht zwangsläufig vor, vielmehr handelt es sich um einen Transformationsprozess, der aktiv politisch gestaltet werden muss. Diese Analyse zeigt: Wo genau Leerstände auftreten, welche Potenziale vorhanden sind – und wie die Altstadt von Nürnberg im Spannungsverhältnis von Tourismus, Handel, Wohnen und Kultur eine zukunftsfähige Rolle spielen kann.

Status quo: Leerstand und Frequenz

Die Stadt Nürnberg weist für ihre Innenstadt eine Leerstandsquote von derzeit rund 6,6 % aus – das heißt: von 1.708 erfassten Objekten stehen 113 leer. Im Stadtteil der Altstadt zeigt sich jedoch eine auffällige räumliche Häufung: In der Fußgängerzone der Breite Gasse stehen etwa 16 % (16 von 97 Geschäftsflächen) leer. Die Stadtverwaltung sieht dabei nicht von einem generellen strukturellen Leerstandsproblem: „Die Nürnberger Altstadt hat kein strukturelles Leerstandsproblem. Die vorhandenen Leerstände betreffen überwiegend kleinere Ladenlokale und sind nicht räumlich konzentriert.“ heißt es in einer Kartierung von 2022. Parallel gibt es jedoch positive Signale: Die Frequenzmessungen in zentralen Einkaufsstraßen zeigen Zuwächse. So stieg die Passantenzahl in der Karolinenstraße um 5 % gegenüber dem Vorjahr, mit 12,8 Mio. Besuchern. Diese Daten zeigen: Der Leerstand ist vorhanden, aber nicht flächendeckend – gleichzeitig bleibt die Altstadt attraktiv als Zielpunkt.

Ursachen und Problemlagen

Eine zentrale Ursache der häufenden Leerstände liegt im sogenannten „Trading-Down-Effekt“: Wenn große Gebäude (z. B. Warenhäuser oder Einkaufszentren) lange ungenutzt bleiben, sinkt die Attraktivität der umliegenden Flächen erheblich. Beispiele: Das ehemalige Warenhaus Kaufhof in der Königstraße wurde von der Stadt erworben, nachdem der Leerstand über Jahre bestand. 

Ein weiterer Faktor: Die historische Monostruktur des Handels in vielen Straßen – starke Konzentration auf Ladenfläche – gerät unter Druck durch E-Commerce, veränderte Nutzungsanforderungen und wachsende Ansprüche an Aufenthaltsqualität. 

Drittens: Die Nutzungsmischung (Handel + Gastronomie + Kultur + Wohnen) ist vielfach noch nicht ausreichend entwickelt. Die Stadt selbst spricht von einem „Notwendigen Wandel“ weg vom reinen Handel. 

Potenziale der Altstadt

Trotz der Herausforderungen verfügt die Nürnberger Altstadt über mehrere strukturelle Vorteile:

• Historische Dichte und Identität: Der Altstadtraum generiert nicht nur touristische Attraktivität (z. B. durch den Christkindlesmarkt) sondern auch Aufenthaltsqualität für Anwohner*innen.

• Zentrale Lage: Nahverkehr, Fußgängerzone, touristische und lokale Nutzerströme sind vorhanden. So messen Frequenzdaten der Altstadt überdurchschnittliche Werte. 

• Politisch-administrative Unterstützung: Mit dem digitalen Leerstands- und Ansiedlungsmanagement (LeAn®) wird ein aktives Steuerungsinstrument zur Verfügung gestellt, mit dem Leerstände kartiert und Nachnutzungen geplant werden. 

Handlungsfelder und Visionen

Aus den Potenzialen und Problemfeldern lassen sich mehrere strategische Handlungsfelder ableiten:

a) Nutzungsmischung stärken

Die Stadt formuliert klar: Ein Erfolg der Innenstadt liegt nicht länger im reinen Handel, sondern in einem Mix aus „Handel, Gastronomie, Kulturangeboten, Freizeit, Bildung, Wohnen und Arbeiten“. Beispielsweise wird für das ehemalige Kaufhof-Gebäude eine Vielzwecknutzung angestrebt – nicht nur Ladenfläche. 

b) Zwischen- und Zwischennutzungen fördern

Leerstehende Flächen können temporär oder dauerhaft mit anderen Nutzungen bespielt werden – etwa Kultur, Start-ups, Co-Working oder Gastronomie. Dies erhöht Sichtbarkeit, zieht Nutzer*innen und verhindert eine Negativdynamik. 

c) Aufenthaltsqualität erhöhen & öffentlich-räumlich aktiv werden

Maßnahmen wie Begrünung von Fassaden, Boden-Entsiegelung, mehr Sitz- und Verweilflächen sollen die Aufenthaltsqualität steigern. In der Breiten Gasse wird dies explizit als Ziel genannt.  Auch die Fußgängerzonenkonzeption wird neu gedacht.

d) Eigentümer*innen und Ansiedlungsmanagement einbinden

Ein aktives Management zwischen Stadt, Eigentümer*innen, Gewerbetreibenden ist zentral. Der digitale Gesuchs- und Leerstandsmelder zeigt, wie Stadtverwaltung und Marktteilnehmer vernetzt werden. 

e) Vielfalt gegen Austauschbarkeit

Die Gefahr, dass sich Innenstädte über standardisierten Einzelhandel verlieren und damit an Profil einbüßen, ist bekannt – ein Aspekt, den auch für Nürnberg genannt wird. 

Szenarien für die Zukunft

Je nach Governance, Markt- und Nutzungskräften können mehrere Szenarien denkbar sein:

• Optimistisches Szenario: Die Altstadt gelingt die Transformation zu einem vielfältigen Zentrum: Handel bleibt wichtig, aber ergänzt durch Kultur, Bildung, Wohnen und Gastronomie. Leerstandsquoten sinken, und die Flächen am Hauptmarkt bleiben lebendig – mit dem Christkindlesmarkt als saisonaler Besucher-Magnet sowie regelmäßiger urbaner Nutzung im Alltag.

• Moderates Szenario: Die Handelsstruktur bleibt dominant, aber mit wachsender Leerstandstendenz in unrentablen Ladenlagen (z. B. Secundärlagen). Die Stadt schafft punktuelle Akzente und Zwischen­nutzungen, es fehlt jedoch an grundlegender Nutzungsvielfalt.

• Risikoszenario: Der Wandel gelingt nicht rechtzeitig, große Gebäude bleiben lange ungenutzt (wie z. B. im Fall der Breiten Gasse), der Handel schwächelt weiter, das Umfeld verliert an Qualität, und es entsteht eine Abwärtsspirale mit steigenden Leerständen und sinkender Frequenz.

Die Altstadt von Nürnberg befindet sich in einer kritischen Phase: Zwischen dem ikonischen Weihnachtsmarkt am Hauptmarkt und den leerstehenden Schaufenstern in der Breiten Gasse liegt die große Herausforderung der kommenden Jahre. Die vorhandenen Zahlen zeigen: Es ist nicht die Rede von einem generellen Kollaps – 6,6 % Leerstand und steigende Frequenzen lassen Raum für Zuversicht. Und doch verlangt der Wandel nach aktivem Gestalten.

Die Stadtverwaltung hat wichtige Bausteine gelegt – digital erfasst, strategisch gedacht, multiperspektivisch ausgerichtet. Entscheidend wird sein, ob Handel, Kultur, Gastronomie, Wohnen und Arbeiten künftig gleichberechtigt nebeneinander stattfinden können. Nur so lässt sich vermeiden, dass die Altstadt nicht mehr nur ein winterlicher Markt-Magnet ist, sondern ein lebendiges Zentrum ganzjährig. Für die junge, gebildete Stadtgesellschaft in Nürnberg heißt das: Es kommt darauf an, mitzugestalten, nicht nur zu konsumieren.