Acht Prozent mehr für 30 Quadratmeter: Nürnbergs Mieten steigen ungleich

Wohnen in Nürnberg ist in den vergangenen zwei Jahren spürbar teurer geworden. Der neue Mietenspiegel 2026 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,33 Euro pro Quadratmeter aus – 2024 lag der Wert noch bei 9,65 Euro, ein Anstieg um rund 5,4 Prozent. Alle Angaben verstehen sich ohne Neben- und Heizkosten.

Die Steigerung verteilt sich dabei höchst ungleich. Bei Wohnungen um die 30 Quadratmeter kletterten die Mieten um rund acht Prozent, während große Wohnungen ab 90 Quadratmetern mit weniger als zwei Prozent Zuwachs nahezu stabil blieben. Teurer wurde es zwischen 2024 und 2026 in allen Wohnungsgrößen bis 120 Quadratmeter.

Vorgestellt hat die Zahlen der für Wohnen, Bauen und Planen zuständige Dritte Bürgermeister Dr. Nasser Ahmed (SPD) am 25. Juni im Stadtplanungsausschuss. Ab Samstag, 1. August, steht der Mietenspiegel unter www.wohnen.nuernberg.de erstmals kostenlos zum Download bereit – bisher war er nur gegen eine Schutzgebühr von 3,50 Euro erhältlich. Gedruckte Exemplare liegen in der Zentralbibliothek und den Bürgerämtern aus.

Kleine Wohnungen verteuern sich viermal so schnell wie große

Hinter dem Durchschnittswert verbirgt sich eine bemerkenswerte Spreizung. Für kleine, gut ausgestattete Wohnungen bis etwa 30 Quadratmeter, gebaut seit 2017, verzeichnet der Mietenspiegel Spitzenwerte von bis zu 25,90 Euro pro Quadratmeter. Rechnerisch bedeutet das für ein solches Neubau-Apartment fast 780 Euro Kaltmiete – vor Neben- und Heizkosten. Gut ausgestattete Wohnungen zwischen 40 und 60 Quadratmetern ab Baujahr 1996 kosten im Schnitt 13,35 Euro je Quadratmeter.

Deutlich günstiger bleibt der Altbau: Wohnungen aus der Zeit vor 1977 mit 60 bis 80 Quadratmetern liegen bei rund 9,40 Euro, einfach ausgestattete Wohnungen ab 40 Quadratmetern derselben Altersklasse zwischen 8 und 8,60 Euro. Die niedrigsten Mieten weisen Wohnungen der Baujahre 1919 bis 1948 auf.

Der Mietenspiegel legt keine Preise fest, sondern ermittelt im Zwei-Jahres-Turnus auf Grundlage der repräsentativen Befragung „Leben in Nürnberg" die tatsächlich gezahlten Mieten. Als qualifizierter Mietenspiegel nach Paragraf 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs dient er als anerkannte Grundlage in mietrechtlichen Streitfragen – und als Referenz für die Mietpreisbremse.

Ein Bürgermeister zwischen Wahlniederlage und Wohnungsressort

„Der neue Mietenspiegel macht sichtbar, was viele Nürnbergerinnen und Nürnberger längst im Alltag spüren", erklärte Ahmed zur Vorstellung. Betroffen seien vor allem kleine Wohnungen – und damit junge Menschen, Alleinstehende, Auszubildende und Menschen mit geringem Einkommen. Als Antwort nannte er geförderten Wohnungsbau, eine starke wbg, den Kampf gegen Leerstand, Innenentwicklung und schnellere Verfahren.

Die Präsentation hat eine politische Vorgeschichte, die zur Einordnung gehört: Ahmed war bei der Kommunalwahl im Frühjahr SPD-Kandidat für das Oberbürgermeisteramt und hatte das Thema Wohnen ins Zentrum seines Wahlkampfs gestellt. In der Stichwahl am 22. März unterlag er Amtsinhaber Marcus König (CSU) mit 44,5 zu 55,5 Prozent bei einer Wahlbeteiligung von 41,1 Prozent. König ist damit der erste CSU-Oberbürgermeister, der in Nürnberg wiedergewählt wurde. Ahmed führt das Wohnungsressort als Dritter Bürgermeister weiter – der Mietenspiegel liefert ihm nun amtliche Belege für die Dringlichkeit seines Kernthemas, während die Mehrheiten im Rathaus bei der CSU liegen.

Bereits Anfang Dezember hatte Ahmed gemeinsam mit dem SPD-Mieterbüro in einem offenen Brief an Ministerpräsident Markus Söder (CSU) davor gewarnt, die bayerische Mieterschutzverordnung auslaufen zu lassen. Mehr als 7.000 Haushalte suchten in Nürnberg eine Wohnung, viele Menschen zahlten über 40 Prozent ihres Einkommens fürs Wohnen, hieß es darin.

Mietpreisbremse in letzter Minute verlängert

Die Warnung blieb ohne Bruchstelle: Am 16. Dezember 2025 erließ die Staatsregierung eine Neufassung der Mieterschutzverordnung, die zum 1. Januar 2026 in Kraft trat und bis Ende 2029 gilt. Sie umfasst nun 285 statt zuvor 208 bayerische Städte und Gemeinden; Nürnberg zählt auch in der Neufassung dazu. Möglich wurde die Verlängerung, weil der Bund die gesetzliche Grundlage mit Gesetz vom 17. Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert hatte.

In den erfassten Gebieten gelten drei Schutzinstrumente: Bei Wiedervermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Bestandsmieten dürfen binnen drei Jahren um maximal 15 statt 20 Prozent steigen, und bei Umwandlung in Eigentumswohnungen verlängert sich die Kündigungssperrfrist von drei auf zehn Jahre. Referenzgröße für die Bremse ist genau jene Vergleichsmiete, die der neue Mietenspiegel abbildet.

Von Vermieterseite kommt Widerspruch: Der Eigentümerverband Haus & Grund Bayern kritisiert die Verordnung als Preisregulierung, die das eigentliche Problem – fehlendes Angebot – nicht löse, und bemängelt die Datengrundlage des zugrunde liegenden Gutachtens.

Der Neubau bricht ein – bundesweit und in Nürnberg

Tatsächlich liegt die strukturelle Ursache der Preisdynamik im Angebot. 2023 hatte Nürnberg das seit 2016 angestrebte Ziel von 2.000 neuen Wohnungen pro Jahr erstmals erreicht – 2024 folgte der Absturz: Laut Wohnungsbericht der Stadt sank die Zahl der Baugenehmigungen auf 1.561, fertiggestellt wurden nur noch 1.497 Wohnungen.

Ein Lichtblick steckt in der Struktur dieser Zahl: 630 der neuen Wohnungen – 42 Prozent – entstanden mit staatlicher und städtischer Förderung, der höchste Anteil seit vielen Jahren. Erstmals seit Jahrzehnten kamen damit mehr geförderte Wohnungen hinzu, als Bindungen ausliefen. Der Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum wächst dadurch wieder leicht – er liegt bei 17.650 Wohnungen und hat sich in den vergangenen 25 Jahren halbiert.

Bundesweit fällt die Bilanz düsterer aus. 2025 wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamts 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie zuletzt 2012. Die Zahl erloschener Baugenehmigungen erreichte mit 35.700 den höchsten Wert seit 2002. Zwar stiegen die Genehmigungen 2025 erstmals seit 2021 wieder – um 10,6 Prozent auf 238.100 –, doch die durchschnittliche Abwicklungsdauer vom genehmigten bis zum fertigen Bau hat sich auf 27 Monate verlängert. Entlastung kommt also frühestens mit Jahren Verzögerung an.

Die wbg baut weiter – die Stadt hat wenig Spielraum

Nürnbergs wichtigster Hebel bleibt die kommunale wbg. Sie bewirtschaftet 19.045 eigene Wohnungen, davon 5.350 öffentlich gefördert, zu einer Durchschnittsmiete von 7,53 Euro je Quadratmeter – deutlich unter dem Mietenspiegel. 2024 stellte sie mit dem Projekt monopol491 174 geförderte Wohnungen fertig und baute damit über ein Viertel aller geförderten Wohnungen der Stadt; die Bilanzsumme überschritt erstmals die Milliardengrenze. An der Züricher Straße entstehen derzeit 181 weitere Wohnungen, davon 99 gefördert – der Rohbau ist nahezu abgeschlossen, die Fertigstellung bis Ende 2027 geplant. Dass die wbg auf dem Höhepunkt der Bau- und Zinskrise 2023 ihre Investitionen um rund ein Drittel kürzen musste, zeigt allerdings, wie fragil dieses Fundament ist.

Zugleich wächst die Nachfrage genau im teuersten Segment. Rund 25.000 Studierende sind derzeit an Nürnberger Hochschulen eingeschrieben, und mit der Technischen Universität Nürnberg entsteht in Lichtenreuth ein Campus, der im Endausbau bis zu 6.000 Studierende aufnehmen soll – der Freistaat investiert dafür rund 660 Millionen Euro. Wer neu in die Stadt zieht, trifft zudem auf Angebotsmieten, die über den Bestandswerten liegen: Das Portal ImmoScout24 weist für das zweite Quartal 2026 durchschnittlich 11,97 Euro je Quadratmeter aus – ausdrücklich kein Mietspiegel im Sinne des Gesetzes, aber ein Indikator für die Lücke, die Neumieter bezahlen.

Ahmeds Agenda trifft dabei auf enge kommunale Spielräume. Die Regierung von Mittelfranken genehmigte den Nürnberger Haushalt 2026 im Mai nur unter strengen Auflagen, versagte neue Kreditermächtigungen über rund 170 Millionen Euro und verlangt ein formales Konsolidierungskonzept; die Gesamtverschuldung steigt bis Jahresende auf voraussichtlich 1,98 Milliarden Euro. Wie viel „entschlossenes Arbeiten für bezahlbaren Wohnraum" unter diesen Bedingungen finanzierbar ist, wird sich an den kommenden Haushalten ablesen lassen. Druck von unten ist bereits angekündigt: Eine Initiative sammelt nach eigenen Angaben Unterschriften für ein Bürgerbegehren gegen Mietwucher, Spekulation und Leerstand.

Ab dem 1. August liegen Leseversion und Methodenbericht des Mietenspiegels vollständig vor – dann lassen sich auch die Detailtabellen im Einzelnen prüfen.

Zahlen im Überblick

Kennzahl	Wert
Durchschnittliche Nettokaltmiete 2026	10,33 €/m² (2024: 9,65 €/m²)
Anstieg gegenüber 2024	rund 5,4 %
Wohnungen um 30 m²	rund +8 %
Wohnungen ab 90 m²	unter +2 %
Spitzenwert (bis 30 m², Baujahr ab 2017, gut ausgestattet)	bis 25,90 €/m²
Fertiggestellte Wohnungen Nürnberg 2024	1.497 (davon 630 gefördert, 42 %)
Belegungsgebundener Bestand	17.650 Wohnungen
Fertiggestellte Wohnungen Deutschland 2025	206.600 (−18,0 %)
Mietpreisbremse Bayern	285 Kommunen, gültig bis 31.12.2029
Download Mietenspiegel	ab 1. August 2026, erstmals kostenlos